旭东说房：绍兴房地产巅峰已过，但未来依旧可期（下）
2021 绍兴城市变革
如果用一个关键词，总结你对于2021年绍兴城市发展的最大感受，会是什么？
屏幕前的朋友，不妨在评论区，打出你的感受。
我问过身边不少朋友，他们给出的答案，我总结一下，就是“平平无奇”。
相较于过去三年主城区的大拆大建、大规划的发布、大基建的启动、亚运利好的不断释放，2021年的绍兴，除了每天开在路上，随时都有爆胎的“惊喜”之外，似乎并没有太多让人记忆犹新、或是印象深刻的事件。
因此，也有不少朋友，陷入了对于绍兴未来预期悲观的情绪之中。
事实上，我认为，大可不必。
任何事物的发展，不可能永远处在高歌猛进的亢奋阶段，在阶段性的快速发展之后，势必是要进入一个平稳的发展期。
这一阶段存在的意义有两点：
一是夯实上一阶段的发展成果，二是为下一个高速发展阶段的到来积蓄力量。
所以，对于2021年，我们给出的关键词是：行而不辍。
这个词，最早出现在《荀子·修身》，原文是：道阻且长，行则将至，行而不辍，未来可期。
2021年，是承上启下之年，也是十四五的开局之年，虽然新开工的重磅项目不多，但规划不少，绍兴各级政府和相关部门，都发布了十四五规划。
在众多报告中，我们整理出了各个区域的重点方向。
四大关键词：
越城区——全面引领，柯桥区——东融西同，上虞区——西融东进，诸暨市——融绍一体。
如何具体的去理解呢？
首先，我们来看一下越城区。
在过去的十三五期间，越城区提出了以集成电路、生物医药、智能制造为主要的产业发展方向，过去5年越城区在这些方面已经取得了不错的成绩。
所以，在十四五规划中，这几大产业依然是越城区核心的产业发展方向。
从滨海新区“十四五”的产业投资额上可以看到，集成电路、生物医药、智能制造三大产业的总投资额近 1500 亿元。
最主要的板块有四个：镜湖、袍江、沥海以及东鉴湖区域，也就是皋埠一带。
镜湖经过十三五的高速发展，目前我们可以看到六大片区中的公共服务区、科教文化区、文创休闲区发展已经相对成熟。
所以，在十四五期间将会重点发展站前活力区、环湖核心区和湖东发展区三大片区，而这三大片区连起来看，其实就是拥有“一园一湖一基地”的镜湖科技城。
“一园”指的是位于镜湖高铁站前区块的创研科技园，目前，高铁北站片区已经都在开发当中，计划在2024年完成整体建设。
“一湖”指的是：依托镜湖中央公园打造的生态创新谷，在湖的北侧有绍兴市植物园，目前规划已经发布。
“一基地”指的是：镜湖科创基地，也就是当前华发金融活力城所在的片区。
袍江的十四五规划核心是：编制实施袍江区域企业搬迁后的地块规划，推进袍江产业转型升级，完善公共配套服务。
2021年袍江最有实质性推进的内容是：绍兴综合保税区的建设。
从1月初，举行开工仪式，到7月底，绍兴综合保税区五大功能建筑正式启动建设，13个跨境电子商务直采项目签约落户综保区，投资总额超50亿元；
再到11月底，绍兴综合保税区的进口商品跨境体验中心，开始试营业。
综合保税区的设立，将吸引更多外资力量，以及优质资本入驻袍江，在区域内创造更多就业机会，提升区域人气及发展速度。
另外，今年我们还看到袍江多个区域发布了土地控规调整方案。
比如：袍江西南区块控规调整，把原来大量的M1工业用地，调整为了工业新业态居住兼容商服的用地，也就是图上橙色划斜杠的地块，另外，由于居住用地的增加，配套的教育用地也同步增加了，也就是粉色地块。
再比如：11月《袍江区域产城融合及重点更新片区规划项目采购预告》发布，将对两湖、马山、马海等4大片区规划进行更新。
所以，这也让很多人认为，袍江会成为越城继镜湖之后的下一个发展潜力巨大的区域。
越城区2021年另一个动作频繁的区域，就是沥海片区。
2021年4月28日，沥海街道从上虞区正式划入越城区，这将有利于滨海新区形成一个整体，使内部协作更为高效。
同时，这对于沥海街道的发展来说，也具有里程碑式的意义。
10月，政府发布了绍兴滨海科技城的最新规划，计划开发期限为5年，总投资 100 亿元。
绍兴滨海科技城是绍兴向海的北部门户，是沪杭甬大湾区的重要科创枢纽，也是绍兴打造科创大走廊的重要载体。
它的定位是：以生物医药、高端装备和数字经济为主攻方向的“未来科技社区”。
也就是一个结合了未来社区和高新科技产业的新城。
另外，政府还在在沥海大力导入高等教育院校，比如：金融职业技术学校、浙江邮电职业技术学校。
同时，国科大附属医院肿瘤医院也正在建设中。
我们在上一部分提到的，2021年出让的di二宗未来社区地块——沧海未来社区，也位于这个片区。
高新科技工业集聚，高等教育、医疗配套的完善，先进人居建设的推进，或许在不久的将来，沥海将会成为越城的另一个城市副中心。
接下来，我们再来看下，2021年柯桥区有哪些板块发生了重大的变化。
我们观察发现，主要是在柯袍线以北的柯桥经济开发区。
首先，来看一下2021年新发布的“柯桥未来之城”。
它的范围是：西到越州大道、东到杭绍台高速、北到柯海公路、南到杭甬运河。
其中，上方山大道以南、金柯桥大道两侧是重点城市设计范围，将作为柯桥城市功能性布局的重要补充。
那么，为什么柯桥的发展是北进，而不是其他呢？
最重要的原因是，这一片区是柯桥中心城区和马鞍产业集中区的联结地带，本身就具有良好的发展基础。
柯桥未来之城分为：未来总部片、未来科创片、未来社区片，三大重点片区。
未来总部片，主要的核心功能是总部办公和研发，同时兼容医疗健康、社区居住等基础功能。
2021年4月，浙大二院柯桥院区已经签约落户。
受此利好影响，该片区的彩虹府、金樾玖著在2021年，实现了量价齐升。
未来科创片，则以科技创新为主导功能，集企业科创办公、居住、配套服务等功能于一体；
未来社区片，是以居住、商业配套为主导功能，据了解该片区内最先推出的住宅将是在2022年入市的天圣未来之城项目。
所以，2022年或将会成为柯桥从以瓜渚湖、大小坂湖为依托的“两湖时代”，进入到以羊山、上方山、西扆山为支点的“三山时代”的元年。
我们再来看一下，柯桥经济开发区的另一个重要板块：马鞍。
马鞍作为柯桥纺织印染产业的重点转移之地，2021年的发展也是可圈可点。
在柯桥发布的十四五规划中，马鞍的重大产业规划量是最多的，达到了 400 亿元，高居各大镇街di一位。
这里面比较突出的，有投资 120 亿元的柯桥恒明化纤、投资 108 亿元的旗滨新材料产业园、还有永晟科技、宏大印染等，当然投资 5 亿、10 亿的企业也非常之多。
目前，马鞍规上工业企业有 270 多家，印染企业有 108 家，规上工业产值超千亿元，年印染产能占了全国的1/3，浙江省的1/2。
产业的大量迁入，自然也会带来大量的产业工人。
通过官方公布的数据可以看到，近几年，马鞍人口聚集量达到了30多万人，最新的第7次人口普查数据显示，过去的十年，柯桥区常住人口增长率是 14.4%，而马鞍的常住人口增长率达到了 83%，远超柯桥其他镇街。
随着人口的高速增涨，马鞍在生活配套建设的投入上也动作颇多。
一个是，商业配套的增加，2021年蓝印时尚小镇旁新增了一个商业建筑面积约 8.3 万方，涵盖购物中心+酒店的综合性商业广场。
结合这两年像：勤业未来城、滨海国际等商业综合体项目的建设，马鞍的商贸配套进一步提升。
二个是，马鞍文体活动中心开建了，总建面约 3.3 万方，总投资 1.95 亿，位置就在马鞍商贸核心区，计划打造成一个集体育会议、教育商务为一体的综合活动中心，预计也是在2023年5月竣工。
三个是，马鞍医院的改扩建工程，项目总投资 5.45 亿元，预计2023年6月竣工，未来要达到三级乙等医院标准。
所以，由于马鞍此前起步较低，但随着产业的不断迁入，或许整个板块未来2-3年内的发展增速会超越柯桥其他板块。
2021年，另一件跟很多绍兴家庭息息相关的大事，就是——教育。
2021年，教培行业迎来了重大改革，教育公平化问题，再次引起社会热议。
随着近几年的大规模拆迁，绍兴越来越多的农村人口，涌入核心城区居住，核心区域教育资源短缺的情况尤为明显。
以去年9月为例，绍兴中心城区的牛校，比如：鲁小、塔小、北小、一中、元培、建功等学校，学生人数纷纷爆满，一个年级最多的有21个班，每个班45人左右，有些学校还出现学生数量太多，需要借用其他学校开展教学的情况。
所以，在十四五规划中，我们看到了非常多教育配套的规划。
首先是学前教育。
由于城区人口暴涨，但学前教育不是义务教育阶段，所以城区内的学前教育配套在过去几年一直比较短缺。
即便是你家小区边上就有幼儿园，你想要就读，可不是光有房有户就行，还得拼谁的买房或是落户的时间更早。
这个我想很多和我同龄的家长，都深有体会。
所以为了解决学前教育紧张的问题，我们看到绍兴市计划在2023年以前，实现公办幼儿园在园儿童覆盖面达到60%，新建41所公办幼儿园，提高学前教育经费补助等举措。
其次是义务教育阶段，十四五规划中，滨海新区明确要投资近 40 亿元，新建 15 所中小学，其中镜湖将新建 10 所。
因此，也可以看出，镜湖教育配套不足的短板会在未来 5 年内逐步补齐，以吸引周边众多年轻家庭搬迁至镜湖核心区内居住。
那镜湖这 10 所新增的学校，会在哪里呢？
基本都在洋江路以北区域，围绕着昂桑湖而建。
其中，湖东板块也就是华发金融活力城附近，将新增湖东小学、湖畔小学、镜心小学、湖滨中学，其中湖畔小学，计划在2023年，也就是明年建成，其余三所将在23年开建，2025年建成。
在洋江路以北、昂桑湖南岸，将新建3所，分别是：鲁迅小学镜湖校区、湖南小学、元培中学文创校区，均要在今年开建，24年建成。
在昂桑湖的西侧，高教园区附近，还有3所学校，分别是：湖西小学、站前小学和元培中学镜湖校区，其中站前小学和元培中学，均预计在明年建成，而位于群贤路旁的湖西小学将在2023年，也就是明年开建。
除了镜湖，另一个教育配套强片区，就是则水牌，有 3 所学校新建，包括：上海虹桥国际学校、凤林小学和东湖街道中心小学改扩建。
其中上海虹桥国际学校是此次新建中小学中投资额最高的，达到了 5 亿元，采用幼儿园到高中 15 年制的教育模式，计划打造成浙江省一流、绍兴地区标杆式的高端国际学校，预计建成时间是2024年。
当然，除了以上两个板块，绍兴其他区域的教育资源也在不断增加，在此就不一一罗列了。
除了教育硬件的提升，绍兴师资力量的均衡化，也在积极地改革中。
早在2020年底，绍兴市政府就发布了“全面推进基础教育共同体建设”的方案，目标是：
到2022年，在原有名校集团化办学基础上，形成一批“学段、县域、师资等互通”的教育集团。
简单来说，就是未来那些优质的校长、老师，不会长期在某一个校区任教，而是会在教育集团内“轮岗”。
未来，绍兴的教育资源公平化会如何推进，我们可以参考一线城市，比如：北京采用多校划片，上海教师轮岗制等。
教育的均等化，也引发了绍兴学区房价格的震荡。
比如：越城老城区内，一套鲁小、一中60方左右的学区房，最贵时，单价能卖到5.5万/平米以上，但到了2021年末，同学区的一套52方的房子，成交单价降到了4万/平米。
由此也可以看出，随着绍兴教育配套的完善和教育均等化改革的推进，老破小学区房卖出天价的时代，也将退出历史舞台。
在高等教育方面，绍兴特别重视引进职业技能教育。
2021年，绍兴引入了两所高校，一所是浙江金融职业学院绍兴校区，落户在沥海街道；另一所是杭州电子科技大学集成电路科学与工程学院，落户在皋埠。
从选择的高校类型，以及高校的落位点来看，绍兴正是在为区域内重点发展的产业做人才培养和输送。
在教育配套上，还有一类学校比较特别，就是老年大学。
2021年，绍兴计划在镜湖和柯岩两地，建造高规格的老年大学。
为什么要建老年大学？
从绍兴发布的七普人口数据来看，绍兴当前 60 岁以上的人口有近 120 万人，占比近 27%，相比 10 年前提高了 7.2%。
根据联合国的统计标准，如果一个社会60岁以上老年人口，达到总人口数的10%，就算进入了老龄化社会。
所以，绍兴当前已处于老龄化社会阶段。
如何让绍兴的老年人，老有所学，也是政府正在着重考虑的民生工程。
2021 绍兴拆迁
看了十四五整体规划，我们再来看看很多人关心的拆迁，2021年，拆迁是否依然跟此前一样呢？
据统计，2021年绍兴全大市共拆迁约 1.43 万户，总拆迁面积达到了 530 万方。
柯桥区的拆迁面积是最多的，达到近 175 万方，排名di二的是越城区，近 165 万方。
但从拆迁户数上来看，越城区以近 5700 户的拆迁户数，位列绍兴di一，远高于柯桥的的 3000 户，这说明越城区的拆迁多为居民区，而柯桥区多以厂房、集体农地等为主。
绍兴其他区县，上虞、诸暨、嵊州、新昌中，诸暨的拆迁比较显眼，有约 71.4 万方，1700 多户。
嵊州的拆迁量最少，只有 24 万方，700 多户。
我们来看看，越城、柯桥两区2021年，哪些地方拆迁量最大呢？
越城区集中滨海新区，像镜湖的张市村，袍江里谷社、赵墅居、直乐施，东湖的永宁村等先后拆迁；
柯桥区主要以柯岩、福全、安昌和齐贤为主。
看了横向对比，我们再来看看与过去几年对比，绍兴的拆迁量有下降吗？
越城、上虞两区与2020年相比，基本差不多，越城在 160 万方左右，上虞在 40 万方左右；而柯桥区在2020年 150 万方的基础上，又增加了 20 万方。
应该说，自2016年，绍兴城中村大拆迁行动开始，可拆的区域越来越少了，随着周边房价的不断提高，政府在拆迁时所遇到的阻力也越来越大，拆迁成本也是逐年增高。
再加上，2021年8月，住建部也出台规定，要求地方政府不再短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区。
所以我们感受到的是，近几年，拆迁对于房地产的边际效应正在逐渐下降，售楼处也比较难发现拆迁户扎堆购房的情况。
2022 绍兴可供出让土地
2022年会有哪些土地有望推出呢？
结合2021年已经发布但未出让信息，我们整理出了这样一份清单。
镜湖2022年重点出让的土地有3个方向。
一是梅山东侧的两块地，这个在去年绍兴年初政府土地推介会上有介绍过，位置非常的出色，就在市政府附近，且西侧即为梅山公园，镜湖核心+梅山美景，是打造高端住宅的优质选择。
二个方向是昂桑湖东侧，也就是华发金融城的北面土地，这里也是刚刚介绍的镜湖科技城内的土地。
三个方向是镜湖高铁站附近的棒垒球未来社区用地。
2021年，沃尔玛旗下的山姆会员店将计划落子于此处，让这里颇受关注；到了2022年下半年，亚运会的部分项目即将在此地举行，相信亚运风口会让这个区域得到很大的关注度。
再结合未来社区概念，这里未来也是要打造大型人居高地。据说，政府正在跟一家实力强劲的央企洽谈沟通整体开发事宜，我们期待这一片区以更高的规格展现在大家面前。
看了镜湖，越城区其他地方的计划出让土地在哪里呢？
请看一下这张表格，一共约有 1000 多亩，基本越城各个方向都已经有了，但其中老城区内的量是比较大的。
城南丁斗弄和城东热电厂两块地加起来有 440 亩，而且周边基本都是居民区，配套相对成熟。
城西的雄盛地块就在二环西路边上，占地 70 亩，是住商地块，皋埠的三泾2号地块，位于鲸银城附近。
柯桥2022年明年透露的土地重点方向是柯西的小赭区域。
小赭区域住宅用地的计划量非常大，约有 280 亩；同时，商业的出让面积也非常大，约有 273 亩。
这块地的位置，就在地铁1号线鉴水路站出站口旁，计划是打造商业+住宅的柯桥地铁TOD项目。
另外，在小赭地块的东北面，也就是聚贤花园的南面，也有一宗约 129 亩的土地计划出让（R-14）。
根据目前了解到的信息，柯北计划出让的土地有一宗，位于元垄璞悦的东北面，出让面积约 60 亩。
柯岩的B-51地块，位于祥生鉴湖明樾旁，去年祥生的这块地成为了柯桥地王，不知道B-51地块是否会打破这个记录呢？
再来看上虞区域，上虞去年还遗留了两块地待拍，一块是位于曹娥街道的滨江新城28-1地块，约108亩，另一块是经开区J11地块，有65亩。
以上是，2022年有望上市的土地资源。
2022 绍兴房地产预测
一、房地产巅峰已过，但未来依旧可期。
从 2021 年开始，我们的经济已经进入到了一个绿电周期，包括：双碳政策、限制资本的无序扩张和垄断、对网络经济的整治，以及共同富裕的提出等等。
整个经济，在向高质量发展的过程当中，对房地产的要求是稳中求进，这其实说明房地产的巅峰时期，已经过去了。
但同时，房地产的发展，依旧未来可期。
从长期来看，中国的房地产其实还只是发展到了中间阶段，还有很长的路可以走，但是像过去那种快速发展的状况，是不可能了的。
从中长期 5 年到 10 年来看，房地产市场还是中国的一个主导产业，因为从城市化到大城市群的高质量发展，还有比较大的空间，特别是绍兴正处于长三角区域一体化城市群当中。
二、调控政策触底，绍兴房产复苏在即。
从去年下半年绍兴的房地产市场成交情况来看，房产调控卓有成效，政策底已现。
随着央行对房地产银根的相对放松，房企资金压力减轻，地方政府的调控高压态势减弱，市场预期向好，将有助于房地产成交回暖，走出低谷。
但同时，房地产信心的恢复也并不是朝夕之间就能实现的，仍需要政府通过行政手段对市场进行刺激。
比如：对房地产发展具有助推作用的拆迁等城市有机更新工作，要更快速地推进；
比如：需要借助优质土地的超预期出让，来提振大家对于房地产发展的预期；
再比如：调控适当放松，限购、限售的门槛适度降低，加大人才购房补贴等等。
另外，随着信贷陆续回归正常，2021年被压抑的二手房交易需求将重新释放，上半年或将迎来一波交易高峰。
以投资为主的二手房业主，也将再度持币进入投资安全度和回报率相对较高的房地产市场。
因此，个人认为，2022年年初，绍兴房地产市场就会出现回暖。
三、镜湖库存大，但保值能力依旧高。
通过对2021年库存的统计，镜湖依然是绍兴各大板块中库存量最大的。
当然，这并不是因为镜湖的去化速度慢，而是政府为了把镜湖打造成绍兴首位度的城市核心，加大了土地的供应量和供应速度。
而这样的情况，在未来的1-2年内也是不会改变的。
但不可否认的是，镜湖目前所集聚的资源和关注度，也是整个绍兴最高的板块。
所以，虽然当前镜湖的库存大，但这只是短期阶段性的情况，随着核心区域可出让土地的减少，土地的稀缺性增强，再加上城市配套的成熟和优质资源的持续导入，镜湖房产的保值、增值能力，在长远来看，依旧会引领整个城市。
四、绍兴进入地铁时代，地铁站将成为人口集聚的新枢纽。
2022年7月，绍兴地铁1号线将全线贯通，它的贯通呢，不仅仅将给我们的出行方式带来变化，更重要的是，它将重新定义，我们城市的格局。
我们通常会认为啊，“城市”就是一个由政府划定的行政区。但是，如果我们换一个思路，从社会和经济的角度来看，城市，是什么呢？
城市其实更像是一张大网，人的聚集和交互，就形成了社交、交易等等的人际关系网。
而交通、医院、学校、商业等等城市配套，就形成了“基础设施”的功能网络。
那么，和人际网络一样，功能网络当中，最有价值的是“枢纽”。
当然这个“枢纽”的能级也是不同的，如果汇集各类优质基础配套的板块，是一级枢纽，比如：镜湖板块、柯桥笛扬板块等。
那么，能形成人流交汇的地铁站点，就是城市的二级枢纽。
如果说，前几年绍兴地铁的开建，是地铁站枢纽价值的di一次兑现，那么，2022年，随着地铁的开通，绍兴地铁站500米范围内的区域，将迎来地铁价值的di二次兑现。
五、亚运召开，绍兴更新。
一个大型体育赛事的举办，能对一座城市产生什么样的改变呢？
过去，身处绍兴的我们可能很难想象，也无法给出确切的答案。
但今年，我想我们都会看到一个确定的结果，那就是我们的城市真的焕然一新了。
2022年9月，亚运会将在杭州举行，绍兴作为篮球、排球、棒垒球和攀岩的分赛场，也改扩建、新建了场馆。
亚运会对于城市的促进力，不仅仅局限在体育配套的升级，更多的改变还发生在我们城市交通的升级，以及因此而带来的城市格局的重塑。
今年，绍兴地铁1号线将全面开通，它将无缝连接杭州地铁5号线，这也意味着绍兴将真正意义上，纳入到杭州的日常生活通勤圈内。
杭州与绍兴，将不再是两个独立的城市，在实际的社会生活层面上，二者将会融为一体。
当然，今年要开通的交通还有很多，比如S329高架、二环北路、二环西路高架等多条城市高架。
这不仅仅是绍兴对外展示窗口的升级，更将为365天生活在这座城市里的人们提供更便捷、更高效的出行方式。
可以说，因为杭州亚运会的契机，绍兴的城市建设启动了快进键，而这些交通配套的建设完成，也意味着绍兴将会进入到下一个新的发展阶段。
唯有绍兴城市不断更新，绍兴未来才能更新。
